楼市乱象频频出现，直让买房人心惊胆战

近期，德州又有不少楼盘延期交付

【资料图】

买房人心急如焚，却又十分无奈

逾期交房成为困扰房企和购房人的重要问题。本文通过总结不同情况下，逾期交房违约责任的承担问题，来为各方利益主体提供一个基本的处理思路。

逾期交房责任承担方式：逾期交房主要承担逾期交房违约金、逾期登记违约金。无约定逾期交房违约金的可以主张租房租金损失。

不同情形下逾期交房问题的处理：一、普通情形下的责任承担此种情形下，开发商逾期交房的原因可能是因为自身资金流转不通畅或与施工方存在争议等情形导致了施工进度延缓，致使房屋逾期交房。此时，购房人可依据购房合同的有关违约责任的约定，要求开发商承担对应的违约责任。

二、竣工验收和备案对逾期交房责任的影响竣工验收及备案属于开发商应尽的义务，但有时开发商因某种原因未完成前述义务，且完成了交房行为。购房人接收房屋后发现房屋未进行竣工验收和备案，进而主张开发商逾期交房的违约责任。此种情况下应当分两种情形对待，第一种是开发商已经对购房人履行了告知义务，购房人在明知房屋未履行竣工验收和备案程序情况下依旧选择接收房屋，视为购房人放弃了相关权利，此时购房人主张逾期交房违约责任的不予支持。第二种是开发商并未告知购房人房屋未经竣工验收和备案，此时购房人主张开发商承担逾期交房违约责任的应当予以支持。

三、房屋质量对逾期交房责任的影响开发商对房屋负有质量瑕疵担保责任。如出现商品房存在质量问题的情况，购房人可以要求 开发商进行修复，因修复导致逾期交房的，应当由开发商承担相应的违约责任。但是对于房屋质量问题严重，合同目的无法实现的情况以及购房人已经验收接收了房屋的情况，购房人要求开发商承担逾期交房违约责任的，一般难以获得支持，但前者可以要求解除合同赔偿损失。

四、不可抗力条件下逾期交房责任承担疫情及环保要求不断提升的情况下，政府的行政管理行为逐渐成为影响合同履行的重要因素。对于因前述原因导致的逾期交房的，开发商应当承担更为严苛的举证责任，来证明逾期交房系因前述不可抗力因素的影响。概括来说，开发商应当证明不可抗力因素与逾期交房具有因果关系。比如在施工过程中，工程所在地出现疫情，当地政府下发行政命令，要求延期复工。此种情况下应当被认定为不可抗力。故对于不可抗力条件下的责任追究问题应当综合案件的具体情况，具体判断。

申请对违约金进行调整：违约金一般应按照合同约定执行。但对于违约金数额确实过高的，法院可以依据开发商的请求调整相应的违约金数额，但是开发商应当对违约金过高承担举证责任。同样的，购房人认为合同约定的违约金低于自身损失，请求提高违约金数额的，应当对自身损失进行举证。

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